부동산 정책 엇박자 속 국민은 '갈팡질팡'

한은 '금리 지속 상승' VS 정부 '대출 규제 완화'…국민 '대출금리 상승 따른 가계부채 압박 상승'

이범석 승인 2022.06.22 10:26 의견 0

하늘에서 바라본 서울 전경. 사진=이범석 기자


[ECC데일리=이범석 기자] 윤석열 정부가 첫 번째 문제인 정부와 반대로 부동산 규제를 대폭 완화하는 방향으로하는 부동산 정책을 발표했다.

정부는 이날 정책방향에 임차인 부담을 경감하고 혜택 요건을 완화하고 정비사업에 필요한 비용과 건설 자재값 상승 상황 등을 반영한 분양가 현실화 방침을 담았다.

21일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 '제1차 부동산 관계장관회의'를 개최하고 이같은 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했다.

◆임대 시장 활성화 방안

정부는 임대차 시장 안정 방안으로 상생임대주택에 대한 양도세 특례를 확대 개편한다.

이에 따라 현행 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있는 부분을 개선해 조정대상지역 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건을 면제하고 1가구 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건은 면제한다.

임대개시 시점 1가구 1주택자에 9억원 이하 주택이었던 상생임대주택 인정 요건도 임대 개시 시점에 다주택자나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 햬택을 적용한다.

향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도도 수도권의 경우 버팀목 전세대출 현행 보증금 3억원, 대출한도 1억2000만원에서 보증금 4억5000만원, 대출한도는 1억8000만원으로 확대된다. 지방은 보증금 2억원, 대출한도 8000만원에서 2억5000만원, 1억2000만원으로 확대된다.

일반 임차인을 지원하기 위한 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원도 현행 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 5500만원 이하일 경우 12%, 7000만원 이하일 경우 10% 세액공제를 각각 15%, 12%로 상향 한다. 전세 및 원세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 3000만원 한도로 40% 적용되던 소득공제도 공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대한다.

실수요자에 대한 금융지원도 활성화한다. 만 39세 이하 청년층이 10·15·20·30년 만기 이용시에만 선택 가능하던 현행 보금자리론의 체증식 상환 방식은 청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 도입된다.

현행 시가 1억5000만원 미만 주택에 대해 적용되던 1주택 보유 저소득층을 대상 우대형 주택연금도 개선된다. 우대형 주택연금 주택가액 요건은 2억원으로 완화되고 초기보증료 환급 절차 홥리화를 통해 주택연금이 활성화된다.

임대주택 공급 확대를 위해 법인세 추가 과세 배제 요건도 완화해 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 추가 과세 배제가 되던 임대개시일 기준시가 6억원 주택가액 요건을 9억원 이하로 확대, 완화한다.

기존 10년 이상 임대한 건설임대주택을 오는 12월 31일까지 등록시 양도세 장기보유특별공제 70%가 적용되던 현행 제도도 적용기한이 2024년 12월 31일까지 2년 연장된다. 종부세 합산배제 혜택도 지난해 2월 17일 이전 임대 등록한 민간건설임대주택까지 요건이 완화된다.

◆분양가 현실화 방안

정부는 정비사업 추진 과정에서 사업 특성상 필수적으로 발생하지만 분양가 산정시 포함되지 않고 있는 비용을 반영해 분양가 현실화를 실현하겠다고 밝혔다.

이에 따라 정비사업의 경우 기존 거주자에게 추가로 발생하는 비용 중 명도소송비는 소송 집행에 소요된 변호사 수임료, 법원 인지대 등 소송·집행비용 등은 실제 지출비용으로 반영한다.

재개발 주거이전비·이사비 및 영업 손실보상비 등 보상 금액은 토지보상법에서 규정하는 법정 금액 지출 내역에 반영, 이주·금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되 상한을 설정할 방침이다.

특히 정부는 분양가 현실화와 최근 자재값 상승으로 인한 공급 문제 해소를 위해 현행 건축비 조정 지수에 포함된 PHC 파일, 동관 등을 창호유리, 강화합판 마루 등 사용빈도가 높고 기본형건축비 중 비중이 큰 항목으로 교체·추가하고 복수품목 가격 상승으로 단일품목 15% 상승과 유사한 수준으로 자재비 급등시 정기고시 후 3개월 내라도 조정이 가능하도록 했다.

여기에 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사시 자재비 급등요인도 반영하기로 하면서 일삭애서는 이번 제도 개선으로 정비사업 분양가가 1.5~4% 상승할 수 있다고 내다보고 있다.

◆금융권 '금리 올리고 자격 완화하고'

반면 정부의 규제완화 속 금융권은 미소를 짓고 있다. 대출금리가 사상 최대치까지 치솟을 것이라는 우려 속에서도 대출규제가 대폭 완화되고 있기 때문이다.

실제 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 시중 5대 은행은 앞다퉈 40년만기 주택담보대출(이하 주담대)을 출시했다.

여기에 삼성·한화·교보 등 주요 보험사들도 주담대 상품 출시에 동참하고 농협·신협·수협 등 상호금융도 조만간 40년 만기 주담대를 출시에 함께한다는 계획이다.

금융권은 장기 주담대 상품 출시에 대해 금융 소비자의 부담을 줄이기 위한 조치라고 설명하소 있다.

하지만 가계는 기준금리 인상에 따라 대출금리가 상승하면서 원리금 상환 부담 압박 가중되고 있다. 또한 금리 상승 압박에 신규대출 역시 감소하고 있는 추세다.

이에 정부는 기존 대출자의 상환 압박을 완화하고 상환부담을 줄이기 위해 대출규제를 완화했다. 금융권 역시 정부 방향에 맞춰 총장기 상품을 통해 만기 연장을 통한 원리금 상환 압박을 완화하면서 신규 대출자를 확보한다는 계획이다.

반면 금융소비자들은 대출 만기가 길어지면 대출금액과 기간이 늘어나는 만큼 총 이자도 증가해 결국 정부와 금융권이 짜고 국민들의 주머니만 털어가려는 꼼수라고 지적하고 있다.

실제 3억 원의 주담대를 이용하는 직장인의 경우 기존 30년 만기시 총 대출이자는 2억7976만 원이지만 이를 40년 만기로 연장할 경우 3억9435만 원으로 1억1459만 원이 증가하게 된다. 결국 원금보다 이자가 더 많아지는 것이다.

이에 금융권에서는 시중은행과 2금융권 주담대의 경우 DSR 규제 범위와 금리 등 차이가 있어 비교를 해야한다는 압장이다.

DSR의 경우 1금융권인 은행권은 40%, 2금융권은 50%로 대출 가능 금액이 달라지고 금리 적용 시점 역시 은행은 대출 발생시점에 금리를 적용하고 보험사는 접수시점 금리를 적용해 현재 처럼 금리 인상기의 경우 한두 달 차이로 이자가 크게 달라질 수 있다.

한편 22일 기준 KB국민은행이 책정한 KB주택담보대출 고정형(혼합형) 금리는 연 4.28~5.78%로 지난달 30일부터 이달 5일까지 적용한 4.06~5.56% 보다 0.22%포인트 상승한 것으로 나타났다.

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